前三季度广东省库存创历史新高，房企销售不畅资金偏紧
Post time：2014-11-07省房协发布了《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》。报告显示，今年前九个月，全省商品房销售面积、销售额呈现同比下降的趋势，分别下降10.4%和10.7%。此外，在政策、信贷环境不断改善的情况下，市场成交量趋于回升。
库存方面，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高，开发商去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。
销量降中趋稳 库存创历史新高
1-9月，全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比分别下降10.4%和10.7%，降幅较1-8月分别收窄1.4个和1.5个百分点，下降趋势有所缓解。
从商品住宅市场看，今年前3季度销售面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；销售额4464.23亿元，同比下降13.5%；销售均价8575元/平方米，同比下降1.0%。
由于政策、信贷环境不断改善，市场成交量趋于回升。9月单月，销售面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增长37.4%，销量仅低于6月水平。
前3季度，全省商品房批准预售面积5818.49万平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批准预售面积5025.97万平方米，同比下降7.4%。受政策利好逐步释放的影响，省房协预计年内批准预售量或超去年。
库存方面，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。
报告指出，若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量，则1-9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米；将实际销售面积视为需求量，则同期实现销售5927.54万平方米，供求比为1.84:1。
其中，商品住宅供求比为1.60:1。若按今年月均销售速度，完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，其中商品住宅需要5.4个月以上，同比分别增加2.7个月和2.3个月。当前宽松的供求关系表明去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。
销售不畅资金偏紧 房企拿地谨慎
1-9月，广东房地产企业到位资金8175.21亿元，同比增长11.5%。其中，国内贷款1847.05亿元，同比增长19.8%；利用外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增长48.5%；其他资金来源（销售回笼资金）3581.91亿元，同比下降8.8%。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重为22.6%，较去年同期提高1.6个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比33.3%，同比提高8.3个百分点；其他资金来源占比43.8%，同比下降9.8个百分点。作为最主要资金来源的销售回笼资金，今年前3季度所占比重仅高于2008年，是2005年以来资金较为紧张的一年。
数据同时显示，今年前3季度，来自银行贷款的资金同比增长13.9%，增速自年初累计回落31.4个百分点；按揭贷款同比下降1.9%，增速累计回落35.7个百分点。可见，受信贷政策收紧的影响，销售回笼资金普遍放缓，企业资金压力不断增大。
受资金偏紧的影响，今年前九月，开发商对拿地的态度普遍趋于谨慎。全省土地购置面积1331.34万平方米，同比下降9.4%，购置面积位于近6年的次低水平。但另一方面，同期土地成交价款541.69亿元，同比大幅增长27.4%，反映出地价仍处于高位。
机构：四季度去化库存为主价格仍将稳中趋降
针对前三季度广东省楼市的表现，世联行集团市场研究部分析，央行新政极大地提振了市场信心，能够在短期内促进改善型需求的释放。此外，近期货币宽松的力度有所加大，三季度以来央行三次下调了14天正回购招标利率，引导社会融资资金成本下降，房贷按揭利率下行已成趋势，预计95折会是市场的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，叠加开发商积极推盘和价格上的适度让利，乐观情况下，四季度广东房地产市场成交量将有所好转。但四季度仍以去化库存为主，价格仍将稳中趋降。